中海观园(光明的房子也不能乱买)

​昨天有人拿​光明的​万悦山和中海观园做对比，最​后​中海观园完胜。​看完以后我​气的不行，​性价比方面万悦山和中海观园中间还隔着好多个深铁瑞城，拿中海观园和万悦山比，​是在侮辱万悦山。​

对比逻辑就是拿前海的房子和惠东的海景做对比，我有无敌海景你输了，我买海鲜便宜你输了，我楼下就是公园你输了，我小区更大你输了。

结果是惠东海景房完胜。

这种对比看到了三岁小朋友对话的感觉，不过很多时候30岁的人买房看到这样的对比，做决策也有很大影响​。很多人买房还是单纯的，一顿乱吹他们就感觉很厉害，比如卖公寓的中介和开发商说，公寓可以落户，购房者就感觉可以落户就值得买。

请问，深圳落户是一个很难特别刚性的需求吗？

2018年就有南山业主在大量中介各种花式吹龙华玖钻的时候，没有把持住，背着我把南山的次新住宅卖了去玖钻买了两套。

没有明白买房的价值关键点，根据现场的氛围和自己的幻想来做决定，买房就容易掉入别人的圈套，出现重大失误。

买房优先考虑的是位置，这​是恒古不变的基础，失去了这样的基础，或者这样的基础差距很远，我们再去比其他东西意义就不大了。

同样的房子隔一条马路价格可以相差10%以上，万悦山和中海观园还隔了几条街，性价比都不在一个梯队。

郊区未来最看好的是光明，但是光明也不能随便买。过去三五年在光明乱买的现在还在站岗，比如勤诚达正大城，华润九里等等，这些楼盘开盘我都写过不建议购买。接下来在光明买房一定要小心，光明是未来深圳新房增量最多的区之一，买错位置，买错楼盘会站岗很久。这个形式开发商非常清楚，好盘都没有动静，差的盘​都在​想办法蹭好楼盘的热点。

我们看到了​中海观园和万悦山对比，其实中海观园最应该对比的是​隔壁去年开盘打​92折​高佣找全城中介转介的​龙光玖瑞府，约290套到现在还没​卖完。

毕竟玖瑞府5.19万/㎡带装修开盘的时候，中海就在玖瑞府门口打出了限价4.4万/㎡的广告，弄的玖瑞府很尴尬，不得不打出了92折和中海毛坯一样的限价。

中海观园对比玖瑞府的优势是小区大，有83㎡和87㎡的小户型，其他户型几乎都一样。预计要加3000元/㎡的装修费，单价下来也是4.7/㎡，这一次推出约1265套住宅，按照目前光明的新房格局卖掉并不容易，除非降价或毛坯4.4/㎡销售，只有这样在光明新房里面才有优势。

光明接下来新房很多，还有很多住宅地块，这种情况下只能买绝对核心地段里面户型和小区有优势的楼盘。光明接下来优先发展起来的片区只有以凤凰城地铁站连接区政府为中心的片区和光明科学城以云科府为中心的片区。​后者没有前者那么快起来，其他像​玖瑞府和中海观园这样的楼盘，目前还是光明边边角角的地方，在未来增量很多的情况下，想要价格起来真的没有那么容易。

光明接下来预计开盘的新房里面，目前可预期最好的还是万悦山和深房光明里，排在这两个盘后面的还有金地峰境三期、深铁瑞城二期、汇银绿城桂语兰庭和深业颐瑞府等等。

这些楼盘都是接下来光明比较好的，最少也有大几千套，光明的新房总价和单价差距都不会太大，预算差不多的不用太担心买不到这些楼盘。

光明楼盘在位置、价格和产品没有特别大优势的情况下，建议谨慎购买。位置不好的地方，四五万的价格，未来产业和配套可能很久都不会有太大改善，房价肯定也不会有太大变化。

我相信光明一定会起来，但是高净值群体居住分布​一定会优先在产业和商业的核心地段往外辐射，​目前光明都差不多的新房价格，稍微偏一点的楼盘​要很久很久才能辐射到。