红专厂(粤有料｜广州红专厂谢幕背后，是旧改带来的房地产行业转向)

文|有料哥

每座城市都有自己的文青“打卡”地。

北京有798，上海有M50，广州有红专厂。

这个夏天，广州市民要与相伴了10年的红专厂说再见了：

天河区人民法院发布强制执行公告，要求运营红专厂的广州集美组室内设计工程有限公司，交还红专厂所在地块及地上建筑物。

7月2日，南方+记者实地走访看到，厂区内大量建筑物已经被围拦隔住，大型钩机的进入宣告拆迁工作已经正式开始，B区原有的老厂房基本上已经被夷为平地。

不少广州本地媒体纷纷发文怀念这个文艺栖息地，送别这座广州最早的旧改样本之一。

拆迁真的很突然吗？红专厂今后何去何从？

红专厂地块早已是储备用地

红专厂前身为鹰金钱公司的老厂区，曾经是亚洲最大的罐头厂。早在2008年，鹰金钱公司从员村搬至从化，率先捕捉到商机的集美组公司，将这片废弃厂房改造成红专厂艺术生活创意基地，随着前往“打卡”的文艺青年和市民越来越多，这座创意园也逐渐成为广州一张艺术名片，甚至被一些人称作广州文化创意园的鼻祖。

但这10年来，红专厂屡次传出拆迁传闻，因为红专厂面临土地产权问题。其实早在2004年，政府已将红专厂地块收为储备用地，只是由鹰金钱公司代管。也就是说，园区经营方并不具有土地所有权，用途也是临时性质。

2009年，集美组公司与鹰金钱公司签下10年合约后，决定将这片厂房面积为5349平方米的场地及地上建筑物，改造成一座艺术创意区，从而能够将园区内的历史老建筑保存下来。而当年，广州市的确也提出过“以十年使用时限、亚运会开幕前投入使用”为限，允许红专厂10年不变地保留原状。

按照广州市规划和自然资源局7月1日的最新消息，红专厂局部拆除区域为天河区少年宫规划用地范围，目前局部拆除区域不涉及历史建筑和传统风貌建筑。

关于红专厂用地接下来的发展，广州市规划和自然资源局已牵头开展金融城西区规划优化和鹰金钱地块规划设计工作，按照应留尽留鹰金钱罐头厂工业建筑历史遗存的原则，评估该地区历史文化资源，延续原厂区核心区的格局和风貌，通过对历史遗存的活化利用，与金融城西区的规划有效衔接。

从增量开发向存量开发转变

有业内人士认为，广州作为全国城市更新的领先城市，这些年大力推动以旧厂房、旧村庄和旧城镇为主要对象的“三旧”改造，其核心目的还是在优化土地资源配置、拓宽建设用地空间、促进节约集约用地和保障经济社会可持续发展。

以红专厂为中心点，往东1公里是正被建设得风生水起的国际金融城起步区，而西边则是已经在城市更新中改头换面的员村板块，再往西走就是广州最具商业价值的CBD珠江新城的核心区，南边与琶洲国际会展中心隔江相望，北面则是超大片的生态休闲绿地天河公园。

以这样的地理优势，再加上广州国际金融城、琶洲西区发展带动的大好机遇，红专厂周边的房价早已水涨船高。以附近的美林海岸、都市兰亭、百合苑等楼盘为例，2019年的价格都已经去到每平方4万元至6万元。为此，有业内人士认为，红专厂所在地的土地价值早已远超其物业价值。

有个别人士认为，是房地产把红专厂挤倒了。事实上，在广州数百座文化创意园中，红专厂的产业集聚和带动能力不算特别优秀。而且随着红专厂、玻璃厂、南方面粉厂及鹅公村的陆续拆迁，这一带的城市面貌将焕然一新，事实上已承担着推动CBD向东延伸的重要职责。拆迁不等于破坏，而是城市产业发展布局的调整。

或许正是因为看到广东在优化土地资源配置、盘活土地存量、推动土地节约集约利用的决心，房企对近年广州、深圳、珠海、东莞和佛山等珠三角核心城市的旧改项目仍然表现出极大兴趣。

据有关机构统计，截至目前，全国已有40多家房企以不同方式介入到广州的逾百个旧改项目。这从一个侧面也印证出，当前房地产业已经从一味地寻求增量开发到存量开发逐步转向的势头。

在业内人士看来，不管怎样，进入广州国际金融城二期规划范围的红专厂，将迎来新生。

据了解，广州国际金融城总面积达8平方公里，其中，核心区总面积2.3平方公里，包括起步区和西核心区两部分。西核心区北至花城大道，南至临江大道，东至员村四横路，西至员村大道，面积1.2平方公里。

就在红专厂已进入强制拆迁的7月1日，住房和城乡建设部有关负责人在老旧小区改造政策吹风会上表示，今后，城市建设管理的重点更多地会落在存量上，即城市的更新、完善、保护，通过这项工作来提升城市的功能，完善城市的环境，提高城市的品质，让老百姓生活在更舒适、更美好的人居环境里。城镇老旧小区改造工作是一件立足当下、利在长远的重大民生发展工程，我们一定要群策群力，把这项工作做扎实。

珠三角核心城市旧改大动作

广州：2019年投入313亿元推52个项目

今年初，广州市公布2019年重点建设项目计划，再次提出将投入313亿元推进52个城市更新和土地收储项目，涉及11个区，除1个为土地收储项目以外，其它均为老旧小区微改造、旧村改造、旧厂改造。

深圳：拟出台24项措施助力城市更新

今年出台的《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》明确,规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。深圳今年围绕规划先行、有机更新、持续创新等方面提出了24项具体措施。

佛山：重点推进135个新增项目，完成125个项目建设

今年重点统筹推进135个新增改造项目，完成125个改造项目建设。将推动连片改造项目实施，未来几年城市更新工作的重点，将聚焦各区3000亩、1000亩和500亩以上的工业园区，整村改造的旧村居、城中村项目，连片的旧城镇改造等类型。

东莞：投入400亿元重点突破30个更新单元

东莞将选取30个、总面积达1万亩的更新单元实施重点突破，力争完成固定资产投资400亿元。为了让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，在这些重点更新单元，还将先行适用“工改M0”、单一主体挂牌招商、市属国企土地整备开发、股权混改等创新政策，并优先设立城市更新子基金给予融资支持。

珠海：全市共有476幅旧改用地

全市共有476幅“三旧”改造用地，合计宗地面积达2531万平方米。金湾、横琴等片区近期陆续发布城市更新中长期计划，涉及40多个“三旧”改造项目。将组织编制全市城市更新中长期（2019—2021年）计划，通过更新业务系统建立项目全过程动态监管机制等举措，创新工作体制机制，加强内部管理，推动城市更新工作改革创新。

中山：旧厂改造单个项目最高奖1000万元

中山将有条件地对面积达到10亩及以上的工业用地，在保留原有合法厂房建筑继续使用的基础上，通过局部拆改建、加建使整宗用地建筑容积率达到1.5及以上的旧厂房改造项目，在竣工验收后，对自持的新建建筑面积按200元/平方米标准进行奖励。其中，改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，分别经市工业和信息化局、市科技局出具认定意见，奖励标准再提高20%；单个项目市财政奖励最高1000万元。

（数据来源：记者根据公开报道整理）

【撰文】冯善书

【摄影】符超军

【视频】罗斌豪

【统筹】点小羊

【校对】杨远云

【作者】 冯善书；符超军；罗斌豪；丁晓然

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~自营号~深度~粤有料