房产最新政策(楼市新政“三箭齐发”，北上广深四天扫描)

2024年5月21日周二，广州一楼盘，当日有成交，销售说上周末都坐不下，得临时搬桌子。南方周末记者 周小铃 摄

2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局“三箭齐发”，宣布首付降至15%、公积金利率下调、取消商贷利率下限。

“这是史上最宽松首付比例。”易居研究院研究总监严跃进对南方周末记者说。

“三支箭”射出半日内，A股、港股地产板块应声大涨：A股房地产行业指数涨超7%，涨幅高居所有一级行业首位，超二十余只个股涨停；港股多只个股涨超10%，其中融创中国、雅居乐涨超20%。

“三支箭”射出第二日，多地贝壳中介反馈登录贝壳找房App显示系统出错。贝壳找房一名区域负责人向媒体证实，当天系统经历四次崩溃，下午六点恢复正常。北上广一线城市部分楼盘售楼处座无虚席。

南方周末记者向北京、上海、深圳、广州的房产相关人士了解到，目前在一线城市，三项重磅政策仅公积金贷款利率明确落地，其他政策还需等待各城制定细则。

再现“小阳春”

新政公布后，广州房产中介江帆的一位约了一个月都没见上面的客户，终于同意出来看房，但他却忙得只能找其他同事代为接待。

在过去的周末，他接待的客户大多会问起最新发布的楼市政策。他统一回复，“公积金利率下调政策已落地，首付下降政策预计在一周内（实施）。”

仅从周末两日数据来看，一线城市的楼盘带看数及成交量均有上升。

中原地产数据显示，“5·17”楼市新政后首个周末（5月18、19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，周末两天总成交超2000套，基本达到了2024年小阳春的热度，此外部分新房项目成交升温。

北京链家研究院院长高原告诉南方周末记者，5·17公积金新政出台后，市场反馈整体较为积极。从高频数据来看，周末三方协议成交量达到年内相对高点，周末客源新增量达到年内最高点。从数据水平来看，各项指标均处于正常区间内偏高位置。

其他一线城市同样感受到“小阳春”热度。贝壳数据显示，深圳贝壳二手房签约量环比上周增长了40%多，新房的认购量增长了70%以上。

“市场情绪完全提振。”深圳贝壳研究院院长肖小平从一线人员了解到，政府放松力度之大为新房市场带来新增需求，尤其是二孩、三孩家庭的改善需求增多。加上，原本有购房资格的人，受市场情绪影响，加速购买决策。这都使得深圳楼市成交量维持在较高水平。

上海方面，链家二手房成交较上周提升32.9%，新增带看相比4月周末上涨20%。

5月21日，南方周末记者到访广州荔湾区核心CBD白鹅潭花地湾商圈的多家楼盘，工作日看房人数虽较周末已减少，有楼盘销售表示，“上周末看房的人都坐不下，还要加临时桌椅。”

中原地产首席分析师张大伟也告诉南方周末记者，由于政策出台在周五，当前网签数据还未能充分反映政策变动，部分政策还需等待各地明确，这让不少准业主继续观望。

公积金新政率先落地

尽管市场反应热烈，也有上海房屋中介察觉到部分客户的犹豫。“周末看房增加大概20%左右，但依然是观望情绪更浓。”一位浦东的经纪人对南方周末记者说。

上海中原地产资深分析师卢文曦解释，从政策本身来看，首付是历史最低，政策步子迈得较大，对市场情绪的调动作用明显，但大家还在等待后续政策落地。

目前来看，公积金政策下调最快落地，新房从5月18日起执行新利率，存量贷款将从明年1月1日贷款重定价日开始，享受“降息”。一线城市中，仅深圳公积金存量贷款利率，将提前至7月1日开始执行。

公积金贷款下调0.25个百分点，进入历史最低位2.85%。“公积金贷款利率跌破3%已是罕见。”一位广州房产中介感叹。

此前，北京、深圳、广州公积金均宣布调整贷款额度，一人申请公积金贷款由最高60万元调至70万元，两人及以上由最高100万元调整至120万元。且公积金贷款额度可根据所购住房建设标准，在最高额度基础上再上浮10%-20%。该政策有效期为5年。

多名受访地产专家表示，因部分政策由各地因城施策制定细则。除公积金外，其他政策在一线城市不一定能落地。

比如政策规定取消商贷利率下限。大多数客户做商业贷款选择的是按浮动利率，跟随LPR利率浮动本身已是随行就市。

此前全国首套房商贷利率下限为LPR-20个基点，即3.75%。上海、广州、深圳最低商贷利率仅做到LPR-10个基点，即3.85%；北京主城六区首套商贷最低为LPR+10bp，为4.05%，非城六区为LPR，即3.95%。四大一线城市的商贷利率均未能触底。

目前，广州花地湾商圈多个楼盘销售表示还未收到银行最新政策，当前商贷最低仍为3.85%。一位销售表示，“能不能出新政策就看这一周，这周出不了，（商贷利率）应该也不会变了。”

相比商贷，首付比例下降更有想象空间。

江帆透露，广州有部分楼盘已能接受15%的首付比例，即使楼盘还未执行新政，房屋中介也可帮购房者与银行沟通争取实现。

广州荔湾区多个楼盘的销售均表示，目前楼盘暂未接到15%首付比例的政策，有意向者可先交诚意金锁定房源，后期若政策能实现15%即能正常推进，若楼盘未能实现15%首付比例，也将全额退款。

也有销售不认为一线城市首付比例会下降。一是因为全国首付比例做到20%时，一线城市仍保持在30%；二是因为首付越低，杠杆越高，考验银行的风控能力。

明显刺激改善需求

在卢文曦看来，低首付政策对刚需的吸引力有限，因为“刚需群体较为保守，不太会用足杠杆”。

社交平台上，刚需群体自嘲的一句话是“缺的不是首付，而是全款”，他们等的是房价下降，而非首付降低。

南方周末记者走访广州多个楼盘发现，低总价的刚需盘，市场关注度高；同一楼盘内，低总价的房型是“卖得最好的”。

江帆也有类似感受，他接触到的刚需客户，大多倾向于多付首付，降低月供压力，有的人一有资金就会申请提前还贷。低首付反而利好于投资客，借助杠杆，用有限的资金买到多套房。

卢文曦分析，新政降低首付门槛，抬高杠杆，更多有助于刺激市场改善型需求。

以上海为例，上海首套首付比例在三成，二套在四成到五成，若首付能降一半，购房门槛大大降低。改善型用户的二手房面临行情下行，买家大多拿着大刀，一刀能砍一百万，此时卖家可以先用手头资金买新房，等待合适时机再出手。首付比例降低后，也会推动上海二手房去化。

但位于广州的二手房业主刘媛媛并不乐观。

她在2019年初买到一套300万元出头的新房，2021年小区价格涨到最高点。在疫情后，同小区同户型的二手房挂牌价格持续下跌，今年的成交价从最高峰450万元跌至280万元。

当时刘媛媛的首付付了200万元，贷款100万元，三十年利息将近80万元，算起来首付加本息已经去到380万元，对比目前的成交价，整整亏去100万元。

她曾想过，将手头的房子置换成中心城区更有市场潜力的新房，但没有得到家人支持，“他们担心还会跌”。

（应受访者要求，文中江帆、刘媛媛为化名。）

南方周末记者 周小铃

责编 张玥