房地产价格(全国新房平均价格跌破万元，二手房“以价换量”趋势加速专家：楼市迫切需要积极介入，尽快注入

国家统计局5月17日公布2024年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

全国新房平均价格跌破万元

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点。其中，北京、广州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上涨4.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。

1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，降幅扩大0.8个百分点；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，降幅扩大0.7个百分点。新建商品房销售单价为9595元/㎡，环比上涨1.8%，同比下降9.15%。今年以来，全国平均房价再度跌破万元/平。

李宇嘉分析称，新房价格跌幅加大，一方面是3月份阶段性小阳春需求释放后，4月份季节性转淡；另一方面是近期市场需求以刚需为主，主要转向“中低价位、中小户型”的二手房。4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期继续转弱，新房和二手房成为竞争关系，且陷入降价循环。

58安居客研究院院长张波则提到，新房推盘节奏放慢，不同城市供应结构变化对房价有直接影响。从安居客线上重点监测的65城新房新开盘数量来看，环比下降9%，其中一线城市降幅最大，环比跌幅约38%，在售新房项目总量环比小幅增加0.1%。

张波还提醒，需求侧信心还有待于进一步激发，新房更关注改善。从安居客线上全国重点65城新房线上找房热度总体环比回落14%，但150平方米以上的4房及以上大户型找房热度占比普遍提升，值得关注的是120-150平方米新房户型找房需求占比已经超过去年占据首位的90-120平方米户型。

二手房“以价换量”趋势加速

4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。

4月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。

李宇嘉分析，抛开2023年一季度的小幅反弹，从2021年3季度开始到现在，70城二手房价格连续下跌了近30个月。主要原因在于，二手房挂牌量明显攀升，套现挂牌占较大比例，市场预期悲观导致降价式套现，反过来导致更多的挂牌业主跟进。因此，二手房跌价明显大于新房。

值得注意的是，之前一线城市二手房领跌70城，但到了4月份，一线城市新房也开始领跌。李宇嘉分析，一线城市之所以领跌，一方面与一线城市二手房价跌幅较大，对新房形成竞争关系，新房销售不得不跟进。另一方面，近年来开发商回归一线城市拿地，导致供地量增加，同质化竞争明显。比如，根据克而瑞统计，4月份北上广深新房在售库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。

张波指出，二手房“以价换量”取得一定效果。从安居客线上二手房在架房源环比数据来看，一线城市减少8.0%，二线城市减少2.8%，三四线城市减少5.3%。他指出，二线城市的二手房价回调速度在加快，天津、南京、合肥、杭州、厦门、青岛、武汉等地二手房单月环比降幅超过1%。安居客线上数据显示，二线城市的二手房挂牌时长为环比减少7.9%，张波指出，这显示出降价带来销售节奏变快，预计二线城市二手房成交量在5、6月会有所提升。

楼市急需及时干预

近期国家及地方政府频繁出台一系列房地产利好政策，尤其是4·30中央政治局会议明确提出的“去库存”导向，以及核心城市放宽限购、实施“购房落户”等激励措施，更有地区直接介入收购存量房以调整供需平衡。

诸葛数据研究中心资深分析师关荣雪指出，由于长期积累的市场信心缺失，这些积极政策尚未能在短期内显著提振成交量或扭转价格下滑趋势。“买涨不买跌”的普遍心态进一步抑制了购房需求，行业整体调整进程仍在继续，市场全面复苏尚需时日。关荣雪预测，短期内房价缺乏稳固回升的动力，5月份新房与二手房价格或将维持下跌趋势，但跌幅有望呈现收窄趋势，市场趋向稳定。

李宇嘉指出，各地虽积极推进“以旧换新”政策，旨在激活市场活力，但受限市场情绪弱，二手房交易周期长以及普遍的降价预期，导致购房者持币观望情绪加重。李宇嘉认为，这一连锁反应不仅导致开发商资金链更加紧张，也让二手房业主越来越焦虑，最终会促使掀起新的降价潮。在他看来，当前市场尽管存在供大于求，但心理预期、焦虑预期占主导，急需政府及时干预，通过增强市场信用、促进交易流通，有效缓解各方焦虑，为市场稳定迈出至关键的第一步。

值得注意的是，央行、金融监管总局以及高层及时出手。17日午间，央行政策三连发。首套房最低首付将至15%、二套房最低将至25%，公积金贷款利率下调0.25个百分点，首套房、二套房商业性个人住房贷款利率下限取消。

此外，楼市“收储”政策也在梦想照进现实。在今天上午举行的全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

本文源自金融界