首套房政策(事关首套房认定、落户、以旧换新 武汉发布十条楼市新政)

5月6日，武汉市出台强化住房公积金贷款、推行“卖旧买新”交易新模式、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、优化房地产开发企业“白名单”管理等措施。同时，武汉还优化购房落户手续，家庭在武汉市购买新建商品住房，暂不具备办理房屋所有权证（不动产证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。

武汉发布新版楼市“汉十条”

5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中涉及10条措施。

优化购房落户手续。家庭在武汉市购买新建商品住房，暂不具备办理房屋所有权证（不动产证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。

推行“卖旧买新”交易新模式。2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

加大对新城区支持力度。2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。东湖高新区、武汉经开（汉南）区、长江新区参照执行。

强化住房公积金贷款措施。优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。对武房发〔2023〕8号文件中关于“阶段性调整住房公积金贷款额度”政策延长至2024年12月31日。

调整家庭首套住房贷款套数认定标准。在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

此外，《通知》中还提到，调整保障性租赁住房配建方式。新供应住宅用地项目可继续采取从土地出让金中计提专项资金方式，异地建设或购买符合条件的存量房源用作保障性租赁住房。

盘活商办类用地和项目；优化房地产开发企业“白名单”管理；优化新建商品房项目审批服务；提升房屋交易服务水平。

最高可申领10万元购房消费券

中指研究院华中分院分析师李国政介绍，2023年9月武汉出台了稳定楼市发展的“汉十条”，因此，本次新政又被称为武汉新版“汉十条”。

具体来看，在需求端，支持库存较大的新城区， 推出首批重点板块的103个项目，在安居链平台可以申领5-10万元购房消费券；再次放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%，都能直接降低买房人的购房成本；凭借购房合同就能落户，可以解决子女对口入学问题，减少购房家庭的后顾之忧；“15天无理由退房”等放心购措施，可以提振市场消费信心。

在供给侧方面力度更大。调整保障性租赁住房配建方式，由住宅项目分散配建，改为集中建设或存量转化，一方面有助于高品质住宅建设，另一方面盘活市场存量，规模化运营也能提升保障房服务水平，更好推动租购并举；鼓励“卖旧买新”，通过发放增值税补助，推动平台公司、市场化机构参与等方式，实现新房二手房良性循环，促进改善性住房需求释放；针对商办存量和去化问题，加大“商改租”“商改住”措施有效落地，同时，库存过大区域暂停商办用地供给，治标与治本兼顾。

对于优质企业的发展支持措施也尤其突出。一方面，根据企业信用等级，商品房预售资金实行0.6-0.8的差别化监管系数，提高优质企业的资金使用效率。同时，大力推行“拿地即开工”，预售许可最低规模不小于栋。这些措施，可以帮助更具产品力、品牌力、规模优势的优质企业，在武汉实现更有效率、更高水平的发展，对市场稳定发展起到风向标作用。

李国政认为，总体来说，新“汉十条”根据目前市场发展的新情况、新形势，在需求端和供给侧同步发力，并在去年的基础上，做了进一步的优化提升，相关措施更具有针对性和创新性，一方面，延续相关优惠措施，降低成本、提高消费积极性，继续加大刚需和改善性住房消费的支持力度。

另一方面，实行差异化市场监管、提升审批服务，通过以旧换新、租购并举、盘活存量等措施，构建奖优惩劣的机制，助力优秀企业实现高效经营，促进武汉市场平稳高质量发展。

武汉创新首套房认定政策

易居研究院研究总监严跃进补充称，此次武汉发布政策亮点为“仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时可认定首套”。这种表述是全国首创的，对于全国各地其实有非常大的启发，也意味着在首套房的认定方面，各地持续创新，有助于更多人被纳入到首套房的体系之中。

关于首套房的认定，各地有各种丰富的做法，其包括：城市中无房的可以认定为首套；所在购房区域无房的可以认定为首套；二孩或三孩家庭再新购的，可以认定为首套；贷款已经还清的可以认定为首套；名下有小户型房子的可以认定为首套；最近三年未购房的可以认定为首套；二手房出售了或出租的可以认定为首套等。

严跃进认为，此次武汉新增加了一种认定的方式，就是如果名下二手房挂牌待出售，那就可以认定为首套。这个认定标准具有创新性。对于明显有二手房挂牌待出售的，其本身就是有换房需求的，或者二手房出售后本身确实属于首套的资格。只不过现在认定条件明显降低，不需要考察是否真正出售，而是前置到挂牌阶段，自然对于一些挂牌希望出售的房东而言，其换房方面的首付压力和贷款压力都会降低。

而在“以旧换新”政策方面，武汉可以先按优惠政策买新房，然后旧房后续可以再出售。也就是说，新房购置的时候就享受了首套房的优惠。严跃进认为，这具有非常好的效应。对于一些有“卖旧换新”的购房者来说，此类政策持续降低了相关成本，值得推广。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/田野