鲁能巴蜀(「二手房测评」鲁能巴蜀全指标，15年楼龄，20000一平值么？)

今天二手房楼盘测评的主角就是北区热盘：鲁能星城！一个IP性质的超级大盘。

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鲁能星城简介

鲁能星城由鲁能地产开发打造，总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，近邻解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区，属于CBD的重要辐射区域。内镶150亩原生月隐湖，紧邻2000亩的龙头寺公园，近达重庆北站交通枢纽。整体分为13个街区。从2004年最早的一街区到2019年的鲁能星城十三街区，时间跨度非常的大。

（图片来源于百度地图，A解放碑，B重庆北站）

在二手房领域，鲁能星城的流通度相当高。基本上重庆主流的中介公司在这里都设有分店，有的还不止一个。

据可查数据显示：从2015年的9月4号开始至今， 约4年半的时间（1643天），链家都成交了1431套二手房。（平均达到了约一天卖掉一套的水准）

（数据来源于贝壳）

这个数据十分的亮眼，我们今天就带来其中之一

鲁能星城一街区的评楼报告。

今日测评楼盘：鲁能星城一街区

《鲁能星城一街区》

开发商：鲁能地产

项目位置：渝北区新溉大道

主力户型：建面81-180㎡的高层，洋房

梯户比：看具体楼栋配置（1T2户-2T5户）

价格区间：建面17500-20000元/㎡（以装修和有无带指标而定）

物业费：1.4元/m²/月（凯德物业）

接房时间：2004年（楼龄15年）

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业态丰富， 户型多样

整个一街区由16栋楼组成，从刚需的两房到改善临湖的洋房应有尽有。

具体分布如下：

整个小区从建面约81㎡-约180㎡的户型应有尽有，但值得注意的是：其中两房的户型绝大多数临主干道，朝马路。可能有点吵。

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周边配套商业成熟，与重庆北站相望

从交通上来看：一街区拥有3个公交车站，又靠近轻轨环线（渝鲁站）和轻轨10号线（龙头寺公园站），交通非常方便。

（图片来源于百度地图，方框为商业，椭圆为公交站）

从周边配套来看：一街区北面就是新开业的仁安三期的小型商业体，东面则是七街区自己的商业街（重百超市等均在此），同时不远处还有动力国际的商业配套，日常的休闲娱乐，生活皆可得到满足。

从学校来看：一街区是带有鲁能巴蜀全指标的小区，打造从幼儿园到高中的“一站式”教育，但值得注意的是：虽说该指标终生有效且可以转让，但只能使用一次（如果原业主已经使用，则新业主无法享受），该小区为学区房。

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在售户型分析

据有关数据显示：目前整个一街区在售房源共有46套。

其中70-90㎡的两房有10套

90-120㎡的三套有12套

120-150㎡的有14套

150㎡以上的有10套

而成交记录显示，一街区，总共卖掉76套二手房，最近的一次是1月3号。

其中两房的户型（建面约82㎡）如下：

优点：

1：户型方正无浪费。

2: 三阳台的设计保证了采光和通风。

3：面积合理。居住舒适度佳。

缺点：

1：朝北，且临马路，有点吵（绝大部分两房都是这样）。

2：以现在的眼光来看功能性较差，（这个面积放现在足可以做一个小三房）。

而三房的户型有100、105、113、125m²等户型。我们随机看一套100㎡的户型：

优点：

1：采光好，每个卧室均带有转角飘窗设计。

2：户型稀缺，这是一街区最小的三房户型。

缺点：

1：只有一个卫生间。

2：朝马路。

3：功能性略差。

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主要卖点梳理

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学区

这点是重中之重：一街区是为数不多的带有巴蜀全指标的小区，虽说是学区房，但是其最大的特点是：一站式且转让有效。使得很多人还是会为之买单。（省心，毕竟买一套房，小孩从幼儿园到高中的学校都解决了）。

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环境

整个1-4的小区为一体式，整体打造，使得整个小区环境非常的大， 同时内部还有月牙湖，健身会所等。外部也有着龙头寺公园。环境非常的不错。

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客观而言的不足之处

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楼龄过大

一街区到今差不多有15年的时间，不管是外立面还是户型设计，都不太符合现在的市场。甚至整个小区还没有做到人车分流，随着购房者越来越年轻化的今天，这样的楼盘已经被排除在购房者的首要考虑名单。

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指向性太强

该小区最大卖点就是：全指标。到这里考虑买房的基本上都是为了小孩读书，以改善居多，刚需偏少。但只要指标一经使用，其价值和流通度都会大打折扣。

这样就会造成一个比较难以接受的后果:带有全指标的房子越来越“奇货可居”，价格也会越来越居高不下。

因此到这里考虑买房的基本上都是为了小孩读书，

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个人建议

投资而言：一街区的房产需要谨慎，毕竟在超人看来，它的房价是：房子+学区的综合体。

随着房子越来越老化，其竞争力更多的在靠学区支撑。但仅靠学区能否支撑在未来的房地产市场无法得到保证。再加上前面提到了“奇货可居”的理念， 导致了该小区的价格体系（只针对全指标的房子）十分健全，寻“笋”难度很大，建议放弃。

自主而言：该小区的环境不错，再加上很多是为了小孩读书而买了房子住在这里，氛围较为纯粹，人气充足。但其价格不太适合目前的首套房刚需人群。仅适合目前特定的目标人群。

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