胡桑(别争了房价到没到底,关注胡桑什么时候下场再说)
周五港股大涨,其中地产板块大放异彩。世贸集团,两天就狂飙150%……
01
现如今,能驱动这么大涨幅的,只能是消息面超预期了!于是,小作文就来了。我给大家整理一下:
南博腕,据说近期魔都开会,全市范围内放开限购。具体细则,一周内会出;
南博吐,央妈要来一万亿再贷款,支持地产的以旧换新,据说方案在制定ING;
南博思蕊;外媒报道,低迷三年后的楼市,担心彻底凉凉。于是,就引导性港股的地产来一波行情。
另外,超长期国债要来了。
可以说,供给端有支持,需求端给刺激。这波,对于房价预期,可谓是诚意满满。很多人不禁嘀咕,难道又要重回08年的一幕?
确实,今年最像的年份就是08年。今年美国高官不断访华,08年也是一模一样。房产不振,08年还是一样。外贸不振,08年又是一样等等。
现在让你总结一下,08年最后悔的一件事儿是什么?我相信所有人都会异口同声的回答,没有顶着压力加杠杆买房子,甚至多买房子。
没错,08年买房子的都赚了,多买房子的都赚大了。经此一役,很多人感慨,做啥生意都不如囤房子。
于是,全面炒房时代到来。08年后的每个春节,大家聚餐的时候,房子才是身份的象征。因为涨的太快了,吃顿饭的功夫房价都在涨。
当时,睡觉的时候房子在涨,吃饭的时候房子在涨,它无时无刻都在涨……
这个盛况,一直持续到2017年。没人相信,中国的房子还会跌!
02
一般,绝大多数人不相信的事儿都会发生。比如,苏联解体之前,谁会相信老大哥会解体?中国的房子,在2017年短暂高峰后,也迎来了下跌。
08年前后,我参加了很多大咖的培训。其中,印象最深的就是M2(广义货币)对房价的影响,逻辑是过去咱们印钞机已开足了马力,房价上涨总比基础生活品涨要好。
也即是说,房价上涨符合大方向。当时有个池子理论,楼市是个不错的选择。承接大量货币,还不会带来恶性通胀,确实逻辑上能说的通。
商品价格规律,供给增长小于货币增长,价格必然是水涨船高。于是,那年我听朋友劝,加足杠杆在深圳弄了个房子。
事实上,我属于误打误撞。因为当时相信M2大幅增长,能带来资产价格的绝对上涨。于是,就有了当时的冲动。
当然,这个决定是对的。当时5000买的房子,现在都不止3万了……
但是,现在的M2依然在增长,却已不见当年房价继续上涨。这个理论,看来只能说明某个时刻,是对的。并非,可以解释任何阶段的价格波动。
否则,200万亿到300万亿的增幅,房价最少不涨个50%?结果是什么?跌50%的很普遍,上涨哪怕10%的都凤毛麟角。
那么,M2上涨房价不跟的BUG在哪?
我想到了一个指标,那就是居民杠杆率。1995年至2019年,居民杠杆率从2.3%升至56.1%,年均上升2.2个百分点。
超过60后,基本稳定在这儿不动了……
03
也就是说,08年之所以能驱动地产崛起的根本原因,是因为整体杠杆率并不高。2008年至2016年,居民部门杠杆率从18%上升至45%。
M2只是一个现象,居民敢加杠杆才是核心!
最近看很多专家又在拿M2说事儿,试图让大家相信08年的故事,但这张旧船票根本就登不上房价上涨的那个船。
我们小时候有个课文,就是资本家宁可倒掉牛奶,也不会免费给穷人救济。当时,我是弄不清其中的逻辑。当时提出过疑问,既然倒进河里,穷人在那等不就行了?
老师给的答案,资本家没有一个好东西,会在里面放毒。因为找不到更靠谱的答案,所以就对着资本家大骂几句不是东西,结束了这个案例的思考。
长大后,又复盘了当时的场景。慢慢理解了当时的处境……
当供给被金融杠杆放大后,供给必然会大幅增长。经济在上升周期里,杠杆是无处不在的。但是,一旦进入下行波段,就会出现过剩产能。
随之而来的,就是消费不足,供给严重过剩。
牛奶,属于鲜活类商品。每天生产的卖不出去,过了保质期就会变质,倒掉才是唯一的选择。
那么,房子呢?虽然没有很短的保质期,但是严重过剩的情况下,需求消化不了库存下跌也就只有一条路了。
房价涨不涨,一个看有效需求,能刺激起来的需求。另个看,现在的库存,是不是真的很充裕。
美国那边儿,需要加息了,就来个技术性通胀。一个消费国,通胀最好的办法,就是和生产国认为割裂。剩下的就是等通胀过来就行!
咱们这边儿,避免逆通胀最好的办法是什么?于是,近期广州人民迫切要求水价上涨了……
我觉得,参照股市规律,看老胡啥时候抄底。这,才是重要指标…
今天市场休息,咱们就扯下股市其他的。以上文字,是一个思路,各位仅供参考吧。
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