库兹涅茨周期(以房地产为驱动力的周期——库兹涅茨周期)

建筑业及房地产市场是经济增长的一大支柱。1930年，美国经济学家库兹涅茨根据建筑业和房地产业兴衰的波动现象，提出了为期15-25年的经济周期——“库兹涅茨周期”。

也称为“建筑业周期”和“房地产周期”。建筑业与房地产的需求变化与人口的繁衍与迁移息息相关，所以库兹涅茨周期也在一定程度上反映了人口周期。

1991-2010年美国经历了一个典型的库兹涅茨周期：受“婴儿潮”的起伏变化，1991-2006年为兴盛期，房地产市场向好，带动上下游行业快速发展；2007年次贷危机爆发，房地产泡沫破裂。进入下行阶段。

香港房地产1985-2003年的变动也印证了库兹涅茨周期：1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏。

1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。这个是萌芽阶段。这个阶段主要还是福利房为主，不能计入到这个周期。

深圳土地拍卖

中国房地产1998-2018年的变动也印证了库兹涅茨周期，1998年，中止福利分房，开始货币化分配。这是这个周期的起点。

福利房

1998年上海市房价均价3000元。2018年上海是房地产均价60000元。20年的时间房价上涨了20倍。1998年上海是GDP总量648亿。2018年上海市GDP总量32679亿。20年时间GDP上涨了50倍。GDP上涨是超过了房价上涨的。1998年中国GDP总量8.5万亿人民币，2018年中国CDP总量91.9万亿。20年GDP总量上涨了10.8倍。没有跑赢房价上涨。

浦东

到2018年前后触顶回落，中国已结束第一个库兹涅茨周期的上行期，目前我们处于此轮库兹涅茨周期的下行期。