41518(宁波男子买的房子拆迁，几百万元拆迁款却要给原房主？法院这样判)

图：视觉中国

PART.1

这是一起源起于跨村买卖农村房屋、最终因房子拆迁而引发的官司。

2004年，宁海一市镇一村子的村民老叶，到宁海跃龙街道一村子里，以23万元的价格，买下了该村村民小龚祖居的一部分。

后经法院认定，老叶买的这处农房，合法土地面积为119.21平方米，房屋合法建筑面积79.92平方米——这两个数据都很重要，下面都会介绍到。

大家应该都知道，城里人到农村去买农房、买宅基地，是法律明确禁止的。而相关法规也有明确规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，跨村村民间的买卖也是禁止的。

自然，老叶和小龚的这笔买卖，虽然签订了《房地产转让合同》，但产证没法过户，产权人依然是小龚。

这就为日后的纠纷埋下了伏笔。

PART.2

老叶在订立买卖合同后不久就住进了这处房子，一直住了十几年。

前两年，村里拆迁了。

《拆迁补偿安置协议书》，拆迁部门是与作为原房主的小龚签的！

按照协议，包括小龚没卖的那部分房屋和老叶买走的那部分房屋在内，总计土地面积204.5平方米——土地证依然登记在小龚名下，可以获得拆迁补偿款总计362万余元。

拆迁补偿款详细名目如下：

1、被拆迁房屋评估价值=83255元

2、可安置面积补偿费=（合法土地面积×容积率1.8×7100元/平方米）=2613510元

3、货币安置补助=（可安置面积补偿费费×25%）=674191.25元

4、临时过渡补贴费=（合法房屋建筑面积×15元/月·平方米×6个月）=18683.1元

5、搬家补贴费=（合法房屋建筑面积×200元/平方米）=41518元

6、签约搬迁奖励费=（合法土地面积×容积率1.8×300元/平方米）=110430元

7、提前搬迁奖励费=10000元

8、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款=72322元

合计：3623909元

2018年12月初，老叶把小龚告上法庭，要求按上面这样的拆迁补偿标准，就自己所购的房屋及占地面积，按比例分补偿款。

PART.3

2019年8月20日，宁海县人民法院公开开庭审理，一审判定了此案的几大焦点问题。

第一、房子产权归谁？

一审法院判定：2004年双方签订的房屋买卖合同无效。法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还。

也就是说，房子产权仍归原房主小龚所有。

第二、小龚是否应赔偿老叶的损失？

一审法院认为，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；该损失，应包括因房屋买卖合同产生的信赖利益损失。

何为信赖利益损失？根据本案实际情况，法院认定，原告老叶的信赖利益损失，应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益，以及老叶因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失，并综合原、被告的过错程度等因素，予以确定。

第三、最终怎么赔偿？

一审法院认为，原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有，仍进行买卖，各自均有过错；酌定原告老叶承担20%的责任，被告小龚承担80%的责任。

以拆迁补偿款计算方式为据，法院方面具体核算老叶的各方面损失，如下所示：

1、可安置面积补偿费=（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×7100元/平方米）=1523503.8元；

2、货币安置补助费=（1523503.8元×25%）=380875.95元；

3、临时过渡补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×15元/月·平方米×6个月）=7192.8元；

4、搬家补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×200元/平方米）=15984元；

5、签约奖励费（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×300元/平方米）=64373.4元；

6、提前搬迁奖励=5000元（提前搬迁奖励按户给予，小龚只出售了部分房屋给老叶，故分两户）；

7、地上建筑物的市场价值=（老叶所购房屋评估价93121元-装修费用5703元）=87418元。

合计：2084347.95元

小龚承担80%责任，应当赔偿老叶经济损失=［（2084347.95元-230000元）×80%］=1483478.36元。

另，法院判决小龚返还老叶购房款230000元、添附的装修价值5703元。

即，小龚某应当赔偿老叶合计1719181.36元。小龚不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。

市中院于今年5月11日下发判决书，终审驳回上诉，维持原判。

案子讲到这里就结束了。

最后提醒一点：

农村集体土地性质的房屋，以及宅基地，不要乱买！不是同村村民，即便签了买卖合同，房子和地最终也还不是你的！