DSCR(宁愿亏也要出售美国商业地产贷款的雷有多大？)

继硅谷银行倒闭引发美国银行业动荡后，市场多次警告，商业地产或将是“下一只要掉落的靴子”。

近期，一些美国银行已经或准备以折扣价出售房地产贷款，以减少这一资产类别可能带来的潜在风险。

据英媒援引多位消息人士，汇丰美国（HSBC USA）寻求减少对美国房地产开发商的直接贷款，因此正在出售数亿美元的商业房地产贷款，并考虑以低价出售。

富国银行首席执行官沙夫（Charlie Scharf）上周告诉分析师和投资者，该银行正在管理其在商业地产贷款领域的风险。“我们会看到损失，这是毫无疑问的，”他称，该银行拥有1420亿美元的未偿还商业房地产贷款。

但也有一些机构认为，情况并没有那么糟。美国银行在一份分析报告中表示，商业地产面临挑战，但这是可控的，也不会对美国经济产生系统性风险。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）也告诉第一财经记者，从数据看，写字楼在银行资产中的占比并没有住宅高，而银行对写字楼的贷款，也要比住宅相对严格。换言之，写字楼业对金融业构成的潜在风险，没有住宅高。

同时，对商业不动产抵押贷款债券的需求也出现放缓，这使得大大小小不同规模的银行持有的房地产债务，要比它们自身或监管机构所预计的更多。

专门从事商业房地产贷款的私人基金Maverick Real Estate Partners的负责人阿维拉姆（David Aviram）说，在银行准备结束第二季度的时候，他们非常希望保持一个干净的贷款簿。“银行不希望引起监管机构或投资者的关注。”他称。

美国联邦存款保险公司主席格伦伯格（Martin Gruenberg）近期警告说，如果需求持续疲软，价值继续走低，房地产贷款将面临挑战，尤其是那些靠写字楼抵押的贷款。他补充说：“这些将是联邦存款保险公司持续监督关注的事项。”

因此，许多银行纷纷行动。上个月，美国另一家区域性银行太平洋西部银行（PacWest）亏损出售了价值26亿美元的建筑贷款。PacWest宣布这项交易后，其股票大涨近20%，证明市场对此喜闻乐见。

其他一些银行也在改变其对商业地产债务的核算方式，例如将它们的特别指示（designation）从“持有至到期”改为“可供出售”，以方便未来出手。

例如，美国公民银行（Citizens）一直在减少其商业地产贷款。第一季度，该银行将其可供出售的贷款存量增加了一倍多，达到18亿美元。美国一家小型商业银行Customers Bancorp在第一季度也将其商业房地产贷款减少了近2500万美元。它还将这些贷款中的1600万美元重新归类为“持有待售”。

目前，虽然处理已履约贷款的做法不像2008年金融危机期间那样普遍，但许多市场上的交易者预计，今年和明年的交易量会增加。一位贷款经纪人透露，其正准备在未来几周内将几笔交易推向市场，现在的活动量是近三年以来最大水平。

第一，商业地产借款人有多种融资手段来避免债务违约。尽管有17%的商业地产债务将在今年到期，但预计借款仍将沿用常用的贷款修改和延期策略。这意味着，这些借款人可以避免一些因高利率而助长的高成本，或可能出现的债务违约。

第二，正如安萨里所说，目前被认为风险最大的写字楼，只占所有商业地产贷款的一小部分 。根据美国银行数据，办公物业占今年到期的商业地产贷款的23%左右，但这只占所有商业地产的3.8%，在该机构看来，这是一个“相对温和的数字”。

美国银行的分析师写道：“在家工作（WFH）和更广泛的去城市化现象已经减少了商业地产市场中对写字楼的需求和内在价值。但写字楼部门的空置率上升和物业价值下降，并不能说明商业房地产市场的整体健康状况。”

第三，全球金融危机后承销（underwriting）工作有所改进，这意味着这些贷款的风险较小。

报告认为，在商业地产抵押贷款的承销中，必须关注两个关键参数。一是债务与服务覆盖率（DSCR），这衡量借款人的支付能力。二是贷款与价值比率（LTV），这衡量借款人违约后贷款的回收潜力，以及借款人到期后再融资的能力。

在后全球金融危机时代，债务服务覆盖率大幅提高，贷款价值比率则大幅降低。报告认为，这两种趋势都表明，全球金融危机前的宽松核销时代已经改变。

报告称：“贷款与价值比率从2007年的70%下降到52%的低点，这是非常重要的，现在需要大量的资产，意味着贷款的风险要小得多”。

美国银行认为，商业地产对更广泛的经济的传染风险将是非常小的，也是可控的。“我们认为信贷紧缩将会发生，但这是商业周期的一个必要部分，将有助于减少过剩的商业地产产能。”该报告称。

值班编辑：关耳