文 ┃古今说事人

编辑┃古今说事人

30多年前日本楼市的那场浩劫，让无数家庭分崩离析，瞬间倾家荡产，面临居无定所的局面，日本的经济也因此停滞不前。

30多年后，再次回忆日本房地产泡沫破裂的那一过程，楼市一夜崩盘，依然觉得触目惊心。

不过在这场浩劫中，并不是所有的日本人都加入房地产大军，也有一些没买房的人存在，那么当年没买房的人究竟过得怎么样了？他们是否能够独善其身呢？

经济高速发展

二战结束后，日本同我国一样，经济上也是遭受巨大的损失，百姓生活苦不堪言。不过日本背后有美国这个大靠山，凭借美国的扶助，日本的经济再次崛起。

美国对日本的扶助包括方方面面，从政治上看，美国帮助日本推行民主改革，将日本天皇落下神坛。

为了控制日本上层阶层，美国还赦免了部分战犯，让这些战犯取代旧财阀集团，并且推动土地改革。

从工业方面看，随着朝鲜半岛战争爆发，日本作为美国的后勤生产基地，收获了绝大部分军事订单，这些军事订单促进了日本完成资本积累，为接下来的发展打下了基础。

从科技上看，虽然日本处处都要听美国的话，但日本人很善于利用时机。在这段时间，日本光是引进国外技术就高达15000多项，其中大部分还是引自美国。

在这样的背景下，日本仅仅用了不到20年的时间，就完成了其它发达国家需要用半个世纪才能积累的技术。

从教育方面看，日本非常重视教育发展，战后不到10年，日本就普及了九年义务教育，并且将大部分行政资金都投入在教育经费上，这个数据在世界上都是数一数二的。

日本政府为了刺激经济的发展，制定了适合国情的策略，那就是贸易立国。在短时间内，日本用技术换市场，支持出口贸易，很快就获得了大量的外汇。

种种举措下，日本快速从战后破败不堪的局面中走了出来，并且实现了战后第一次空前的经济繁荣现象。

取得这样成绩的日本人并没有骄傲，而是继续加快发展经济的脚步。1960年，日本首相池田勇人宣布启动为期十年的国民收入倍增计划。

在这段时期，日本的电子产品、纺织品、汽车等行业得到日本政府的高度重视，很快就占领美国市场，尤其是在半导体行业，几乎处于半垄断地位。

到了1978年，日本在美国的扶助下，其经济总量一跃成为世界第二，仅次于美国，并且大有超越美国的迹象。

在日本经济腾飞的同时，日本的楼市也进入超车道，房价一路飙升。

房价飙升

从1955年开始，日本的楼市和日本的GDP进入同步增长阶段，短短20年的时间，日本的房价涨幅超40多倍，这段时期日本的楼市还处在正常的轨道，可到了1975年之后，日本的楼市就走向了一条不归路。

从1975年开始，由于日本的经济速度放缓，再加上国际政治环境不稳，日本的房价增长过于缓慢，日本政府为了刺激房价回暖，制定了一系列政策。

日本政府将银行利率调低，并且给房地产拨了大量的资金，这就意味着有更多的普通人可以承担起房贷了。

此时日本的出口形态保持良好，汇率持续走高，这就造成大量的钱进入日本市场，而银行利率调低，这些钱很自然地流入了日本的楼市。

上至公司大老板，下到普通老百姓，几乎所有的日本人都将钱用来购买房产，他们觉得房价还会再长，只要在家坐等房子升值变现就好。

一些地区甚至还上演了摇号买房的现象，据说日本国内有新楼盘开放时，现场人挤人，而摇号中签的比例非常低，在4000多人中，只有一个人能够中签。

那么日本的房价究竟高到什么境地呢？

日本楼市都打着这样的宣传语：卖掉东京房产就能买下整个美国。

当时一套不足50平米的房子就需要花费五千多万日元，对于普通家庭来说，这无异于一笔天文数字，可被资本家洗脑后，这些普通老百姓认为未来房价会疯涨，现在购入一定会赚的盆满钵满。

而在东京的帝国广场，两平方英里土地的价格竟然比整个加利福尼亚的土地价值还高。可见日本的房价一度进入火爆阶段。

更重要的是，日本政府的所作所为，使得日元进入升值期。日元的增值使得日本国内物价下降，同时也损害了日本出口企业的利润，造成日本出口产品减少，竞争力降低。

没有办法，为了避免这些出口企业破产，政府只好将重点放在刺激国内需求上面，从而来拉动国内经济增长。

经过一番考虑后，日本政府将重点放在金融业和楼市上，把这两个行业当做拉动内需的杠杆。

在这样的环境下，有些出口企业甚至其它实体经济企业，都放弃了自己的主业，将钱投入金融业和房地产行业。

有了企业的加注，房价更加高到离谱，一些买不起房产的人，更加买不起房产，他们只好依靠政府的廉租房生活。

如果在这个时候有谁提出房价会下跌，那么日本人一定觉得这个人脑子有问题。可物极必反，飙升的房价膨胀到极致后，必然会遭到反噬。

签订《广场协议》

看起来日本的经济很繁荣，未来前景一片大好，但危机已经悄无声息地逼近，一些资本家早已嗅到危机，他们不惜一切代价将自己手中的房产卖掉，并且拿着这些钱，跑到国外生活。

但是日本民众并不愿意承认这个危机，一直活在自己的幻想当中。而日本的某些经济学家，还说日本正在创造新的经济规律，让大家不要担心房价问题，更不用关心那些资本家的动向。

80年代美国的经济陷入衰退时期，贸易逆差增长过快，为了改变这一现象，美国联合日本、英国、德国等国家，签署了《广场协议》，其目的就是为了人工干预美元下降，减少美国贸易逆差，逼迫日元升级。

很明显《广场协议》是出于美国的利益下签订的，夸张点说，这个协议对日本百害而无一利，可日本政府并没有办法，毕竟美国一直是他们的“大哥”。

大哥说什么，哪有小弟不听的，如果不听的话，再来两颗原子弹尝尝。

签订《广场协议》后，日元快速升值，虽然在某些方面给日本带来了好处，比如在国际上采购原材料等方面减少支出，但是大部分还是带来了不利的影响。

比如出口贸易受到阻碍，本来日本就是贸易立国，很显然现在这条路很难走了。

为了缓解出口贸易压力，日本银行开始大规模降息，其基准利率从原先的6%下降到2.5%，可见下降幅度之大。

与此同时，日本政府还发文鼓励企业和个人向银行贷款，一时间日本的楼市再次火爆起来，这个时候人们更加的疯狂，手中有一分钱也要贷款买房。

1986年开始日本的楼市逐渐进入最后的一个辉煌期，在这段时期，日本高到离谱的房价，再次飙升至1.7倍。

日本楼市火爆的同时，也逐渐失去控制，日本人的疯狂投机行为使得社会走向不安。

实体经济慢慢摧毁，国内总体消费水平降低，人们的钱几乎都被楼市牢牢套住，更可怕的是，楼市这个大黑洞看起来永远都不可能填满。

就这样日本的经济犹如没有地基的房子，随时都有可能轰然倒塌。

至此，日本政府做了一个艰难的决策，那就是主动刺破日本的泡沫经济。

楼市一夜崩盘

1989年开始，日本银行先后进行五次加息，把基准利率从2.5%提升到6%，并且实施紧缩货币政策，从一定程度上遏制了日元升值的增速。

而在土地政策方面，日本政府实施严格的管理政策，而且暂停对房地产行业的贷款。

做完这些“降温”措施后，敏感的日本楼市迅速走低，普通百姓对于楼市的变化后知后觉，仍然活在自己的幻想当中，梦想着有一天身家过亿，实现财富自由。

1991年，日本楼市最后一个辉煌时期彻底结束，从这一年开始，日本的楼市呈现断崖式下降，尤其是经济繁华的地区，住宅用地价格跌幅达80%左右，三四线城市也受到了影响，跌幅在50%以上。

而日本首都东京房价跌幅最为严重，从平均十几万一平跌至几千元一平，即便这样，日本东京的楼市依然被人嫌弃没人买。

这时普通百姓才意识到房价开始崩盘，他们纷纷抛售手中的房产，可有价无市，房子最后还是砸在自己的手中。

而那些依靠炒房的投资者们，他们本身就是依靠银行贷款来购置的房产，现在楼市一夜崩盘，他们手上的财富瞬间变为负数，很多债务压力大的人们选择了一条不归路，有的选择切腹自尽，有的选择跳楼自杀，有的选择服毒结束自己的生命。

总而言之要多惨有多惨，妻离子散、失业、自杀等社会恶性事件，媒体已经司空见惯，就连公众都有些麻木了。

日本官员曾经这样描述过这场危机，他说：如果再熬一个冬天，日本将会剩下两种人，一种是死人，一种是濒临死亡的人。

没买房人独善其身

泡沫过后，尽管有很多人受到影响，但也有一些人没有被房价崩盘所影响。

这些人大致分为两类，一类是头脑理智的人，他们虽然生活富裕，手中有闲钱，但是并没有被资本家忽悠住，而是将自己的钱投入到实体经济或者存进银行等选择比较保守的投资方式。

房价一夜崩盘后，他们依然过着财富自由的生活，丝毫没有受到房价的波及。

而另一些人就是生活在底层的贫穷老百姓，他们口袋中的钱根本连首付都付不起，所以他们选择依靠政府的廉租房生活或者在外租房生活。

当时日本属于发达国家，对于租房有着一定的福利补贴，所以即便房价那么高，这些普通人还是能够承担起房租的。

可见没买房人在这场浩劫中独善其身，即便楼市崩盘后，他们也过着幸福的生活。

不过这毕竟是个少数，楼市崩盘还是给日本带来难以挽回的伤害，截止到现在日本人还是对30多年前那场楼市浩劫心存余悸，谈到当年的情形仍然谈虎色变，犹如惊弓之鸟。

有些挺过来的人，到现在都在还着高额的贷款，挣来的所有工资，基本一大半以上都交给了银行。

启示：让房地产泡沫软着陆

其实归根结底房地产行业的发展就是依靠信用，长期的信用增长催生了房地产泡沫，一旦信用无法扩张或者再也无法跟上房地产的增长速度后，信用缺口与来越大，这就造成房地产崩盘。

而日本楼市就是这样造成的，所以面对资本我们要擦亮眼睛，不要被表象所迷惑。

同时日本楼市的浩劫也给各国敲响了警钟，尤其是我国，我国现在的楼市和日本当年的楼市有着很大的相似之处，不过我国对这种现象足够重视，采取了某些政策降温房地产，但无论如何，我们依然不能掉以轻心。

回顾日本的房地产浩劫，其实日本政府在面对虚假的泡沫经济时，采取的政策有所强硬，带来的后果也很直接。

如果当时日本政府让房地产泡沫软着陆，或许带来的影响就没有那么大了。比如我国现在对待房地产的态度，就是一种比较柔和的政策，但也能达到一针见血的效果。

总之面对不同的情况要具体分析，日本的楼市的变化虽然在某种情况上和我国很是相似，但日本政府的办法也不一定适合我国。

最后楼市只是一个短暂性平衡经济的杠杆，如果将楼市当做经济发展的支柱，那这样完全违背了经济发展规律，势必有一天会崩塌的。