花山郡(武汉四环的楼盘，地价超一万，房价当如何？)

2019年以来，花山板块也是频上武汉楼市热搜了。在整个市场静默期间，突然出来一个联投花山郡搅乱了整个气氛，让业内外的人都以为武汉楼市又回暖了；紧接着4月份的土拍，花山又拍出一个次地王。毫无疑问，整个2019年上半年，花山就是武汉楼市最热闹的一个板块。

目前在花山众多的项目中，仅有联投花山郡和碧桂园生态城东境有所动作，其他项目要么是观望中，要么就是不断释放消息却一直拖延着开盘时间。而这些项目中都是曾在2016-2017年高价拿地的项目，如绿城凤起乐鸣、武地建发玺院，其中武地建发玺院前身为武汉玺院，后来在2018年1月建发国际集团发布公告，公司间接全资附属益悦与武汉城开订立合作协议，据此(其中包括)，益悦及武汉城开拟透过成立项目公司开发花山地块。这也是建发集团首次涉及武汉市场。今天我们就来好好说下这个项目。

建发花山项目即将首开 又是一座新中式风格项目

虽然说武地建发玺院是建发在武汉的首个项目，但却不是最早入市的那一个。与它同出一门的是位于黄家湖的建发金茂玺悦在6月23日首开，项目毛坯首开售罄；该项目运用的新中式风格，与同区域间楼盘风格相差还是比较大的。

同样，位于花山的武地建发玺院也是采用了新中式风格。武地建发玺院采取“隐世”中“隐”的做法，采用蜿蜒曲折的三进院落；一进门之蓬莱悟乐，以360°圆形巨幅画卷，脚下环绕圆形静水面；二进门之伯牙琴韵，葱郁的竹林夹道置身其中；三进门之知音和鸣，打造了一个院中之园，移步异景。

同样布置有风雨连廊、枯山水、景观石等中式园林小景，最后与之遥相呼应的为知行书院，以庑殿顶风格，沿着遵照盛唐皇宫规制打造，简约大气。同时以榫卯结合的标准构建斗拱，层层叠加，使得庑殿顶出檐深远。

从武地建发玺院的各种建筑单元、园林小景仍然不难看出，建发在新中式风格、传统工艺、古代建筑上的造诣；相信去过项目营销中心就能亲身感受。

折址花山，或是选择下一个光谷高地？

武地建发玺院位于东湖高新区的花山板块，相较于光谷核心关山、光谷东、光谷南等区域，目前的花山的的确确是一个价格洼地。在光谷快速发展了20年左右，花山的发展才刚刚起步。

花山新城总体规划面积为67平方公里，其中生态保育区占有40平方公里，这也使得花山新城有着良好的声讨环境。自2009年开始，花山生态新城正式开工建设，以研发和设计、港口和物流、会所和旅游为三大重点发展方向。目前也已初步建成以武汉软件新城为核心的严西湖现代信息残叶待，聚集了以IBM为代表的世界500强企业。作为光谷的门户，花山新城在光谷的带动下，吸引企业超过110家，在园人才超过1.2万人。

但与此同时，花山的交通也一直被诟病；直至2013年严西湖大桥通车，花山新城与洪山区距离缩短，过桥便是三环线，可快速抵达武汉站；同年，花山大道、花城大道两条快速路通车，花山东西南北重要交通路网贯穿，使得花山逐渐走入人们的视野。在今年2月份，途经花山的地铁19号线正式开工，花山也即将迈入地铁时代。

（严西湖大桥）

从路网交通到轨道交通的完善，花山才不会游离在武汉以外；但目前而言，花山的交通问题依然存在，区域内主要以自驾和公交为主，部分企业会提供大巴接送，但除开上下班时间，交通会很是不便，只能等待地铁开通了。

如今花山板块作为光谷的价格洼地，房价最高达到了13800元/平，但是花山近两年出让的地块单是楼面地价就已经破万了，楼面价几乎与房价持平，其中武地建发玺院更是花山的地王，楼面地价已达12016元/平，是以花山的价格洼地也将不久后被填平。

地王即将首开，区域高价是否性价比打折？

武地建发玺院是由武汉城开于2017年12月竞得的P(2017)168号地块，该地块以9.85亿元取得，成交楼面地价12016元/平；在2018年1月，建发国际集团发布公告，公司间接全资附属益悦与武汉城开订立合作协议，据此(其中包括)，益悦及武汉城开拟透过成立项目公司开发花山地块。

P(2017)168号地块位于东湖高新区花山大道以东、大长山路以北，总占地面积74189.67平方米，住宅用地，容积率为1-1.4。根据规划公示，武地建发玺院净用地面积68318.68平方米，总建筑面积148132.59平方米，规划户数721户，由22栋联排别墅和6栋高层组成，其中1-4、6号楼为20层，为两梯四户；5号楼为18层，为两梯两户。

整个项目容积率较低，保证了居住的舒适性。项目将8月份首开1号楼，有两个单元，主推建面104㎡，105㎡，106㎡以及建面约155㎡新中式院墅。

104平 三室两厅两卫

该户型为1号楼中间户，入户大门与餐厅、客厅、阳台连为一体，三开间朝南，主卧套房设计，面积较大；但阳台面积较小，对居住视野有一定影响。

105平 三室两厅两卫

为1号楼边户，两开间朝南，南向阳台，保证采光；三卧室均为飘窗设计，增加使用面积；但餐厅位于过道部分，使得空间动线较乱。

106平 三室两厅两卫

为1号楼边户，两开间朝南，但是阳台在侧面，早晚日照会使室内较热，通透性欠佳；相较于前两个户型，多了一个储藏室，但是主卧少了衣帽间。

项目首开的户型比较适合刚需置业者，面积段不大，购买总价也比较低；根据项目置业顾问透露，项目首开预计均价将会达到2万元/平，含3000元/平装修，因为预售证还未批下，所以这个不能作为最终价格，仅作参考。但从透露的价格上看，已经与光谷东持平了，高出同区域楼盘近7000元/平的差价。很难知道，项目是否能以优秀的产品竞争力俘获购房者。

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仅3辆通勤公交，还需地铁19号线来改善

武地建发玺院西临花山大道，东临联投青年城和联投光谷瑞园两个项目，北临规划中的花山河商业街，南邻大长山路，以及花山南站。

从区位上看，项目更靠近光谷东区域，反而离以东的严西湖更远。从周边环境上看，并没有联投花山郡和碧桂园生态城东境的好，因为没有临湖。从项目出发向南沿花山大道直线出发，可开车10分钟便可到高新大道，距离大概5km；后可沿高新大道去往光谷核心、武昌核心更为便捷。若向北出发可至花城大道，过严西湖大桥可到东湖风景区和武汉站。

（花山大道）

公交方面，项目周边距离较近的公交站点为花山大道大长山路站，有750路、18路、118路，其中750路为区域微循环车辆，118路终点为武汉火车站，可换乘地铁4号线；18路终点为珞雄路，可换乘地铁2号线。

轨道交通方面，目前花山规划的仅有地铁19号线，距离项目最近的花山河路（规划站点），地铁开通后可往北走通往地铁站，这是比较便捷的，与11号线的光谷五路仅隔一站，也是目前花山新城众多楼盘中距离地铁最近的一个楼盘。根据19号线规划，建设工期为4年，预计将于2022年建设完工。

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配套短板明显 胜在距离光谷东近

配套方面来看，整个花山新城板块都比较欠缺。武地建发玺悦项目2km范围内，基本上是没有什么大型商超的，仅在项目附近的联投青年城有3家便利店；此外学校资源方面也是没有的，除了项目本身自带一所幼儿园。同时根据目前武汉市规划网规划，项目周边配套也是比较少的。但是好在，项目是距离光谷东比较近，地铁仅一站之隔，未来可以享受光谷东的配套。

短期内，项目周边的各项配套并不能明显改善，所以会对日常生活影响比较大。若后期规划建设速度提上来，生活方面的短板也可以补齐。

不过项目与光谷东比较明显的区别在于，花山整体的生态环境较好，花山生态保育区就占有40平方公里，占整个花山新城规划面积的59.7%，基本上随处可见的绿化区。且有严西湖和严东湖两大湖泊资源。

豆姐点评：

1. 项目从产品上看，确实比较优越，新中式风格品质不错；但考虑到项目地价原因，首开价格肯定会比区域其他盘高，产品力的优势能不能补齐价格差，还未知。
2. 项目周边配套欠缺明显，整个花山新城配套也都不完善，会对未来生活有影响；但是项目门口就是未来的19号线，距离地铁近、距离光谷东也近。
3. 最后说一下花山板块，我们都知道花山板块因为地价的原因未来房价肯定要上升，但是花山又没有光谷东的配套齐全，所以在这种差异之下，确实很为花山板块的高价地项目担忧。

最后，改用莎士比亚的一句名言：价格还是产品，这是一个值得考虑的问题。