上海二套房首付(上海调整普通住宅标准 二套房首付最低降至5成)

经济观察网 记者 丁文婷继北京楼市调控作出重磅调整后，上海的“靴子”也落地了。

2023年12月14日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整普通住房认定标准。

最新的普通住房标准剔除了对房屋价格区间的要求，只按照房屋建筑面积进行认定。普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

普通住房标准与税收优惠政策相关。按照相关规定，上海5年以上的普通住房在出售时，可以免征增值税，并按房屋总价的1%收取个人所得税。而非普通住房需要按差额征收增值税，并按照房屋总价的 2%征收个人所得税。

此外，上海还优化调整了住房信贷政策，包括降低首付款比例、降低利率下限和实施二套住房差异化政策。

首先，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

其次，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

上海易居房地产研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以购置600万元总价的二套房为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元，新政后可减少120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。

同时，房贷利率下降，直接降低了按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元，而按照新政4.5%的利率计算，月供减少了910元。对执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

同策研究院认为，上海普通住房的认定标准经过将近十年的高速发展，已经与现在的市场情况不相匹配，有调整的必要。从普通住宅最新的认定标准来看，上海与北京、深圳的划分标准有所差异，因为上海将中心区域的老式公寓、里弄以及五层以上的多高层住宅，整体作为普通住宅，更多地体现了对刚需群体的满足，这与实际情况是相符的；从面积划分来看，上海将144平方米作为分界线。政策调整主要针对改善型需求，尤其是90平方米到130平方米为集中的改善面积段，130平方米以上则更多属于高端改善需求。由此可以看出，上海此次政策调整，涉及大部分刚需和改善型群体的需求释放，直接降低了交易过程中的税费成本，对购房者产生了较大的支持作用。