天河北(东风东二手房价降15%，天河北降20%，广州学位房迎来“捡漏时间”)

不足30平方米的“老破小”基本上无法卖出去。

吕颖雅/发自广州

学位房市场迎来新一轮旺季，但这届家长似乎更为幸运。

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放盘量大增，议价空间加大

元旦假期，林云（化名）在越秀区东风东板块看了数套二手房源。事实上，两年前她已经有购买学位房的念头，当时看过一轮后觉得价格过高，而孩子的入学时间在2024年，因此没有着急入手。现在回头看，她庆幸自己当初的决定。

林云表示，现在“笋”盘不少。两年前她曾看过东风广场的97平方米小三房，当时报价都在1000万元以上，而现在有好几套报价800多万元，业主都是诚意出售，价格还可以再议。

以往的学位房旺季，对口东风东路小学的标杆盘东风广场，最畅销的小三房基本上是放一套售一套，成交周期短，价格更是连创新高。但如今有了一些变化。

在贝壳APP上，东风广场的小三房挂牌数量超过20套，整个楼盘放盘量接近100套。但即便2023年年中，交投最不活跃的时候，总量也仅60套左右。

东风广场对口省一级东风东路小学。 吕颖雅摄

中原地产环市东二分行店董廖锦春透露，今年的东风东板块呈现几个特点：

一是放盘量大增，但现在正值学位房旺季，成交量也有所增加。以他们门店为例，去年12月成交了9套二手房，都是2024年或者2025年有入学需求的买家。

二是议价空间加大，东风东板块的议价幅度约为10%。

三是价格下跌，因为有好学位加持，东风东的二手房已经跑赢很多板块，但同比也跌了15%左右。例如东风广场一二期70平方米的两房单位，去年同期总价约680万~715万元，如今600万元出头即可。君汇世家高峰期12万~13万元/平方米，现在成交价不到11万元/平方米。

不少对口越秀区传统名校的小区也出现了较大幅度的价格松动。根据贝壳APP成交记录显示，对口铁一小学的富力东堤湾，2021年后的成交价基本都在10万元/平方米以上，而如今过半的房源放盘价都在“8”、“9”字头。对口东山培正小学的海印苑，之前电梯楼的成交价基本在“7”、“8”字头，现在只需“6”字头即可。

天河北板块也出现了类似的情况。广州链家中怡分店店长林晓玉表示，寻找对口华阳小学二手房源的买家仍然众多，预计1~3月需求依然旺盛。但唯一不同的是，现在是买方市场，议价空间在9%左右，成交价也较去年同期下降了近两成。

贝壳APP上的成交记录显示，天河北交投活跃的侨林苑，前两年的成交价基本在9万元/平方米左右，不少小面积或者优质三房单位更超过10万元/平方米，如今成交价回落到“7”字头。

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“学位房”需求更趋理性

受到经济环境的影响，放弃购买学位房，或者退而求其次的人也逐渐增多。

廖锦春表示，购买越秀区学位房的买家可分为“硬刚需”和“软刚需”两类。前者指的是目前仍在看房的人，很多买家目标很明确，指定购买对口某个学校的房源，这类群体的数量没有减少。但“软刚需”明显减少，许多人在可买与可不买之间更倾向于选择不买，或者选择性价比更高的楼盘和区域。

黎美（化名）的孩子今年即将上小学，从去年年中开始在越秀区东风东、东山口一带寻找学位房，预算为500万元左右，希望是电梯楼。然而，尽管楼价一降再降，她仍未找到心仪的房源。黎美感慨道：“不是楼龄太旧，就是户型太差，或者是没有小区、停车位不足等，总之看了一圈后，终究认清了自己能力有限，对越秀区学位房的执念有所转变。”

直到去年9月，广州二手房增值税免征期由5年降至2年，大量次新房源纷纷上架，多个板块的二手房价格进一步松动。在朋友的建议下，黎美最终选择了荔湾的广钢新城次新二手房。她表示，在广钢新城，500万元已经能够购买到户型朝向好的三房，房子新净且带有花园。虽然对口学校是新学校，但生源相对纯粹，校舍也很新，硬件条件不错。她坦言，在平衡居住体验的考量下，她最终选择了放弃“老破小”。

廖锦春指出，这主要与购房者的心态变化有关。过去，许多人喜欢购买小面积的单位作为“学位壳”，用完即卖。但现在部分人担心这两三年的生育高峰过后，学位房的需求将逐渐下降。因此，更多人倾向于购买能够自住的房源，三房四房价格更稳，而那些不足30平方米的“老破小”基本上无法卖出去（越秀区政策规定，2015年4月15日后购买建筑面积少于30平方米房产，需满足唯一住房且人户一致条件，才可入读对口小学）。曾经比较抢手的、单价很高的满30平方米的单间和一房小户型，价格波动也变大。

以对口农林下路小学的东方广场为例，贝壳APP上的数据显示，2022年30~40多平方米的小户型成交价超过8万元/平方米，而现在只需不到7万元/平方米。一套31平方米的一房，2022年初成交价为267万元，而2023年11月同一户型的成交价已经降至202万元，跌幅接近25%。

林晓玉表示，天河北一带主要也是置换型自住客户，相对比较高端的楼盘，如峻林的成交情况比2022年更好，门店2023年经手处理的成交量已接近20套。

有业内人士指出，越秀、天河等传统的教育强区仍然保持强势，尽管楼价下降，但许多对口名校的优质楼盘仍然需要过千万元的门槛，只有真正实力雄厚的家庭才能够负担得起。与此同时，荔湾、番禺、黄埔、白云不少新楼盘引入了知名教育集团的学校，虽然教育质量仍需时间验证，但给了购房者更多的选择空间。对于普通家庭来说，建议理性选择，兼顾居住舒适度。