中海富华里(真实测评：上车海淀门槛最低新房——中海富华里)

北部新盘有点忙。永丰的中海富华里，二拨子的文源府，五批次又来了朱辛庄。买房人其实也不用头疼，听小编一一测评。

本文聊下中海在永丰拿下的0013/0015两宗地块。

地块位于海淀永丰，大牛坊社区东边，北清路北侧，地块西侧是西玉河，西侧还有共产房中铁碧桂园、中粮天恒智慧谷等。其也是目前海淀上车门槛最低的新房。

项目案名为【中海富华里】，其中0013地块【中海富华里·富园】，0015地块为【中海富华里·汇园】。

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配套及发展潜力是吸引力

先来看下中海富华里项目所在的海淀永丰板块，其是“北清路前沿科创发展走廊”和“中关村大街高端创新集聚发展走廊”的核心，聚集着华为、腾讯、网易、甲骨文、大唐电信、航天电子、北斗导航、用友软件、中国船舶等众多世界500强企业，是海淀最具潜力和活力的科技创新封面。

项目南邻中关村永丰产业基地、中关村软件园等产业园区，未来必会吸引大量高素质人口。

作为低密度的宜居区域，配套还是相当不错，海淀山后今年打通了不少道路，路网发达。

项目距离京新高速约1.6公里，东侧是永玉路，北侧是玉河路，西侧是永丰路，更享四横四纵便捷路网，（四横：玉河路、北清路、后厂村路、北五环；四纵：京藏高速、京新高速、永丰路、友谊路），交通便利。

轨道交通上，西南侧2.5公里是16号线永丰站，19号线支线（规划中），清河高铁站、转瞬即达航天城、永丰产业基地约、中关村壹号和IC PARK；通达百度、新浪、网易、滴滴等大厂。公交站最近的有384路、447路。立体交通赋能职住平衡，工作生活自由切换。

商业资源上，项目距离中粮智慧谷约600米、海淀大悦城1.8公里，预计2024年5月开业。2公里范围10个生活类超市遍布，还算便利。

学校近在咫尺，周边汇聚优质幼儿园、小学、中学及国际学校等，享名校教育氛围。2公里范围内有10个幼儿园环绕，小学方面，最近的是西侧600米的西玉河小学，清华附中永丰分校（小学）距项目东南侧约2公里、中关村第三小学(科技园分校)距离项目西南侧约2公里、中关村第二小学(科学城北区分校)项目东南侧约3.8公里；清华附中永丰分校（初中+高中）距离项目东南侧约1.5公里、北京市第五十七中学）距离项目西北侧约1.5公里，优质学校为孩子教育护航。

医疗资源上，东北侧2公里有北京大学国际医院，第六医院北院，东南3.5公里有解放军总医院京北医疗区，2公里范围内有5个社区卫生服务站，基本医疗需求可以满足。

周边景观资源丰富，坐拥皇家皇家园林，北面近邻南沙河，拥有G7摩托公园等，南侧近享悦康公园、滨河公园、丰滢公园、北清郊野公园等，西侧为西玉河湿地公园，向西望去，满目山景和水景，生态环境很好。在快节奏时代，使人回归生活本真，享受诗意的栖居生活方式。

产品OK，靠抢

容积率1.5，限高30米，中海富华里·富园产品为6-10层的洋房，社区排布比较舒适，无配建。项目一共15栋楼，南偏东29度，因为拿地时竞现房销售面积，50%建面需现房销售，现房销售7栋，预计要3年后上市了，期房销售8栋。

项目总计812户，本次开6#、9-15#期房，370套，目前有消息开盘价会低于8.5万/平。其中62%占比为80平两居户型，整整四栋楼，共计有230套，分布在小区的南侧的12-15#。

其次是95/99平小三居产品，有112套，分布在9#、10#和11#，在小区的中间，位置还算不错。

而120/125平四居产品相对最少，只有1栋楼，也就是6#楼，算是楼王位置，避免了临路噪音的困扰，盲猜更多的四居房源可能放在了现房里。

户型南侧均取消凹龛，飘窗更宽敞，采光更通透。小户型尽量用足限高，做到了9-10层；三居和四居都是8层，在小户型的北侧，大家选房的时候注意问一下低楼层会不会有遮挡。

80平两居边户，南北通透，全明格局，动静分区，餐客厨一体化，超大卫生间，主卧L型超大窗户。

80平两居中间户，同样全明格局，与边户的区别是主卧的窗户小一些。

中间户

卷死自己，80平两居与汇德里77平两居一波对比发现，大了3平，南向整体面宽多了15厘米，主要是客厅和南向主卧的空间尺度有改进。

富华里户型更方正，北向次卧和厨房拉起齐，空调外挂机突出，北侧外立面可能有装饰，厨房采光一般。

北向次卧要比汇德里小10厘米，但富华里厨房面宽增加了15厘米，操作空间更大。

为了保护主卧的隐私性，富华里的主卧室门开在北侧，与北向次卧略微错位相对，通透性更好一点。

总有遗憾，牺牲了卫生间格局，不能三分离。卫生间正对着餐桌，略尴尬。

而海开88平已经是三居，尽管中间户，两面宽，在现在新房市场上有点落后，但永丰这个位置，综合性价比还不错，可以弥补户型短板。

整体上是中规中矩的南北通透户型，南向客厅、卧室都带了飘窗；

88平两个卫生间，客卫旁边有独立的家政间，可以洗衣收纳。

不足之处是厨房、餐桌、客卫、北向两个次卧面积都不大，略显局促，也是小面积紧凑性三居的通病。

餐厅位置放四人桌椅没问题，6人就有点挤，北向次卧放置床具后剩余空间小，需要定制家具。

再看得房率，富华里80平面积段得房率77%，而海开87平得房率81%。局长分析到位。

95平中间户三居户型，南北通透，三面宽朝阳，格局非常方正。双明卫，独立玄关，玄关的进深给得很足，有点类似800库的设计了，入户左手边为次卫，可以先清洁再归家。不过入户门对着北向次卧的门，有点小尴尬。

餐客厨为经典的LDK设计，很通透，空间感不错。因为把次卫的管井放到了厨房，所以吃掉了厨房的一部分台面。

单从户型图上看，中海富华里95平应该说完胜海开94平三居。

海开94平三居室是两面宽，且卫生间一明一暗，不是全明格局。

个别细节做得还不错：

一是入户门有厨房外墙做壁影，隐私性好；

二是南向客厅是4米 ，开间尺度要比富华里更宽敞；

相比88平小三居，总体面积增加6平，实际居住体验提升一个档次。

北侧两个次卧方正，活动空间变大；厨房对着餐桌，动线合理；餐厅空间有改进，可放6人餐椅，更宽松；

卫生间三分离，对面有独立家政间做收纳；

99平边户三居，与95平户型格局类似，面积稍大一点，主卫的窗户更明亮。

海开120平 PK 富华里120平，户型区别在于北向次卧和厨房格局。

海开120平小四居是中户，入户门右转是厨房，卧室和书房挨着；厨房面积大，适合喜欢做饭的家庭，但牺牲了书房面积；

中海富华里四居经典四叶草户型，也是中户。每个卧室都不互相打扰，隐私性更好。中间是厨房，面积不如海开大，两个北向次卧面积适中，居住不会感觉过于狭窄。似有乾坤大挪移的方法，能实现150m²的功能，开心不开心！

整体上，全明格局，户型方方正正，南向、北向窗户基本做到拉齐，外立面平整美观。主卧、次卧飘窗全拉通，没有我们通常看到的垛子。

细节上，入户门稍稍右偏了一点，避免直接正对客卫的尴尬，成功避开了这样的设计硬伤。而这是很多开发商忽略的一个很重要的细节。

两个卫生间，但只有一处管井，从这点也可看出项目的用心。只有一处管井，意味着最大限度地避免了阳角现象，意味着更大的可利用空间。哪怕只有一平米，但这一平米可能就是七八万。

对管井集约化处理后，能看到主卧卫生间右侧拥有了更大的面积。这里放个浴缸不香吗？

厨房的垛子，挪了一下位置，从右上角变成了左上角。假设灶台在右侧，灶台的上面，就拥有了更大的备菜区。

不过富华里120平的四居没有独立家政间，把洗衣机放置了客卫，客卫看起来很紧凑，如果后期有样板间，还要看下实际效果如何。

另外，富华里南向次卧不如海开的方正，对于强迫症来说，富华里南次卧这个拐角有点浪费。

海开129平 PK 富华里125平

海开129平四居格局是120平的放大版，边户，有的带转角飘窗有的没带。最大短板是卫生间均为暗卫。

相比较，富华里125平四居全明户型优势很大，边户，是富华里120平的放大版，也是富华里小区中最大面积的户型。

富华里120/125平是楼王，房源都很少，加起来只有28套，大概率也会比较抢手。

海开120/129平是小区主力户型，房源充足可选，如果买不到富华里中高层，建议选择海开好位置房源。

性价比可以

参考中海汇德里、润园指导价看，还是高了些。这两个项目尾盘在售，汇德里下跃、润园108、119、165、195平都有。不过汇德里的77平小户型，均价为8.5-8.6万，略高于大户型。

中海富华里销售指导价为8.5万，80平小户型，估计也会略高于均价，预估均价8.7-8.8万来推算首付吧：

•总价696万，首套首付4成，首付278万；

即中海永丰【富华里富园】上车门槛为278万左右，比中海汇德里略高。

中海富华里80平户型，强势收割昌平南客群，总价区域最低，可能是刚需群体最后的指望。参考汇德里开盘情况，富华里80平两居基本也不愁卖。

其实海开87平三居更香。为啥？8.2万均价，富华里是两居，8.5万均价，怎么比。87平是在永丰买三居新房的最低门槛，二胎家庭福音，不接受反驳。不过这个项目要明年2~3月开盘，能等你再等。

海开94平和富华里95平该怎么选？海开单价是8.2万/平，得房率在80.94%，而富华里得房率80.85%，虽然户型看上去不如富华里好，但海开单价低，也是可以入手的。

综上，结合市场情况，F1的中海汇德里+幸福里润园1500+房源，已经消耗大量的购买力，海淀北部剩下的购买力还要面临文源府、昌平南其他10多个项目以及未来朱辛庄地块的分流。

据说，中海永丰富华里还没有开盘就上渠道了，楼市现在有多么冷，连从来不愁卖的海淀都开始不自信了吗？不过这对买房人是好消息，可以多做对比。毕竟一切还要看自身需求。

目前中海富华里售楼处已开放，我们也同步组团，项目开始验资排卡，也欢迎扫码登记，享受组团优惠。

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