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亦庄房价(亦庄迎来7万+,房山4万+将成为最低,刚需客要抓紧了)

2024.04.16 来源: 浏览:

最近北京南城“有点疯”。


上周金地在房山良乡新地块可能会卖到“5万+”,最近又爆出中海在亦庄新项目可能会卖到“7万+”,这个项目的名字叫做“中海京叁号院”。


目前这个项目对外报价高达7.3万/平米,且都是160平以上的大户型改善为主,总价在1200万起。


在目前的亦庄市场中,只能说是勇气可嘉。


亦庄迎来7万+,房山4万+将成为最低,刚需客要抓紧了


如果我们把中海项目和与周边的限竞房放在一起,就会发现:最大的差价居然高达60%以上,比如中海项目和中铁项目之间的差价就已经接近3万/平米。


当然,目前在亦庄地区价格相对便宜的,清一色都是“限竞房”:售价集中在4.5万-5.5万/平米之间,但均限售5年。


中海项目的“7万+”,意味着限竞房确实“人为拉低”了整个亦庄地区的房价,而亦庄的不限价商品房自从绿城和锦诚园亮相以后,价格直线上升。


首先是绿城和锦诚园报出6万单价,然后就是中海“破天荒”的7万+,亦庄这是要“逆天改命”,终于“爆发”。


为什么同样是南五环外,房山的房价只能是“5万+”,而亦庄却能够突破“7万+”,开发商为何狂赌亦庄?


这背后跟亦庄的城市地位和位置是息息相关的。


第一,亦庄是北京各区中经济实力最强的新城,2019年GDP总量接近2000亿,仅排在东城区之后。


这意味着亦庄并不是单纯的“睡城”,而是一个产业新城。


亦庄拥有北京一大批有实力的高科技企业,包括京东、京东方、中芯国际等都落地亦庄,这里面就产生了一大批中高端的购房客群。


所以亦庄,在北京也一直被称之“小海淀”,是具有打造高端楼盘的客群基础的,这是亦庄房价的最大依靠。


房山目前最大的问题,就是产业基础还不够强大,只能充当“丽泽商务区”的“睡城”,房价自然就会受到约束。


第二,新一轮南城计划即将启动,亦庄可能会成为最大赢家,引来一大批好的医院和学校。


亦庄目前最大的问题,就是配套问题,作为“三城一区”的核心之一,基本上没有太好,太像样的医院和学校,严重制约了亦庄的房价。


很多人不愿意去亦庄居住,就在于亦庄配套不够档次。


虽然也有像人大附中,同仁医院这样的顶级配套,但总体上数量和品质都远远不够,亦庄未来的常住人口可是要达到100万的。


这就需要大量的生活配套来支撑。


我们判断,北京新一轮南城计划中,对于亦庄的发展肯定是大力支持的,预计亦庄将会增加不少新的医院和学校:目前已经确定北京儿童医院搬迁亦庄台湖,海淀实验小学将在亦庄旧宫成立分校。


北京新南城计划,对于整个未来南城的房价,绝对是一个刺激,不管是房山,大兴,还是亦庄。


第三,未来北京五环内的房价,基本上都会在8万以上,尤其是“分钟寺豪宅区”的亮相,对亦庄房价绝对是一个重大“刺激”。


2021年北京最火的豪宅区,肯定是东南三环的“分钟寺CBD国际生态区”了,包括东三金茂府,合生缦云,世贸北京天誉等三个项目,均价都在10万以上。


尽管分钟寺地区环境烂的一塌糊涂,但毕竟地处北京南三环边,寸土寸金的超级黄金地段,肯定是不愁市场的。


亦庄迎来7万+,房山4万+将成为最低,刚需客要抓紧了

亦庄迎来7万+,房山4万+将成为最低,刚需客要抓紧了


而分钟寺地区沿着东南方向的“京沪高速”向外走不到10公里,就是亦庄了,不到10公里的距离,房价居然相差高达5万/平米!


这显然是不合理的。


从这个角度上看,亦庄地区目前的4.5万-5.5万均价肯定是被“低估”了,中海的7万+相对来看,显得更加合理。


2020年北京地价出现了20%的涨幅,五环内大量产生高价地,未来的平均房价至少都要8万+,这对于五环-六环的亦庄,大兴,房山地区的房价是一个很大的刺激。


目前北京北五环-北六环之间的房价,部分项目早就已经突破7万了,海淀五环外地区的房价已经8-11万了,朝阳金盏未来的房价也要绝对10万+,而这个地区,其实也是五环外。


这就意味着,北京目前五环-六环之间的房价洼地,只剩下昌平南、顺义后沙峪及南城的亦庄和房山了,这对于北京刚需客群来说,可能是六环内最后的上车机会。


亦庄迎来7万+,房山4万+将成为最低,刚需客要抓紧了


而昌平南地区,目前早就已经“爆掉了”,几个限竞房项目基本上都已经排号几千人,属于排上买不上的项目。


未来昌平南地区的新房,肯定会突破6万,直逼7万。


顺义后沙峪地区目前的限竞房大概在5.5万左右,这个水平总体上还是比南城高不少,亦庄的4.5万-5.5万目前看是非常具有性价比的。


而房山地区的4万+,估计到了2021年下半年会“疯抢”。


对于南城来说,可能真的只是需要“一个计划”:这个计划最重要的,就是要增加南城的生活配套,引进更多的学校和医院,连通更多的轨道交通。


南城的爆发,可能是北京未来5年的重要看点。

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